Закон дозволив — хто може не платити податки при продажу житла.

Продаж нерухомості завжди викликає питання щодо податків. Чи потрібно платити державі відсотки з отриманої суми? У 2025 році діють чіткі умови, коли продавець може уникнути оподаткування.

Редакція Новини.LIVE розповідає, коли податки не нараховуються, як працює пільга при спадщині та які нюанси варто врахувати, щоб не потрапити в пастку оподаткування.

Умови, за яких податків немає взагалі

У 2025 році продаж нерухомості в може бути звільнений від податків, якщо дотриматися певних умов, визначених (ПКУ). Ці правила дозволяють уникнути сплати податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) та військового збору (ВЗ), що разом можуть становити до 10% від вартості угоди.

Щоб дохід від продажу нерухомості не оподатковувався, потрібно виконати три ключові умови:

1. Нерухомість має перебувати у власності продавця більше трьох років. Цей строк відраховується від дати реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРПН). Виняток — майно, отримане у спадок, де трирічний термін не застосовується.
2. Перший продаж нерухомості протягом календарного року. Навіть якщо ви продаєте різні об’єкти (наприклад, квартиру і гараж), другий продаж у році вже підлягає оподаткуванню.
3. Нерухомість не повинна використовуватися в підприємницькій діяльності. Наприклад, для здачі в оренду з комерційною метою.

Якщо всі ці умови виконані, то ставка ПДФО становить 0%, а військовий збір також не нараховується, оскільки, згідно з п. 172.10 ПКУ, об’єкти, звільнені від ПДФО, автоматично не оподатковуються ВЗ. Наприклад, якщо ви володієте квартирою чотири роки і продаєте її вперше за рік, податки не сплачуються, незалежно від суми угоди.

Коли податки сплачуються — навіть частково

Якщо хоча б одна з умов звільнення не виконана — автоматично виникає податкове зобов’язання:

• ПДФО — 5%;
• військовий збір — 5%.

Загальна ставка — 10% від оціночної або договірної вартості (береться більша з двох).

Це може бути, наприклад, якщо:

• продано вже другу квартиру за рік;
• майно було у власності менш як 3 роки (крім спадщини);
• квартира була у бізнес-цілях (наприклад, здавалася в оренду офіційно через ФОП).

Спадщина — окрема історія

Спадщина додає свої особливості до правил оподаткування.

Спадок від найближчих родичів

Продаж житла, отриманого у спадок від батьків, дітей чи подружжя, звільняється від оподаткування:

• ПДФО = 0% при отриманні спадку (п. 174.2.1 ПКУ);
• ПДФО = 0% і ВЗ = 0% при продажу (якщо це перший продаж у році).

Трирічний термін володіння до спадкового майна не застосовується. Тобто квартиру можна продати одразу після оформлення спадщини — і не платити податки.

Спадок від інших родичів або сторонніх осіб

Якщо ж спадщина отримана від родичів другої черги (брати, сестри, бабусі, дідусі) або від сторонніх осіб, ситуація інша, наголошують експерти юридичної компанії Brovar Just. При отриманні такої спадщини сплачується ПДФО у розмірі 5% та військовий збір — 5%.

Проте при подальшому продажу цієї нерухомості податки не нараховуються, якщо це перший продаж у році. Якщо другий та наступні у році, то сплачується 10% загального податку.

Наприклад, ви успадкували квартиру від сестри, сплатили 10% податків при оформленні спадщини, а потім продали її в межах першого продажу за рік. У цьому випадку ПДФО та ВЗ при продажу будуть нульовими.

Юридичні докази: що потрібно мати

Щоб підтвердити право на пільгу, потрібні документи:

• договір набуття майна (купівлі, спадкування тощо);
• витяг з Державного реєстру речових прав.

Ці документи підтверджують дату набуття майна, без якої не визначити — три роки минуло чи ні.

Інші важливі моменти

1. Якщо спадщина — від кількох осіб різного ступеня споріднення, податки рахуються на весь об’єкт як один, без поділу.
2. Ціна у договорі — не головне. Якщо вказана сума нульова, але продавець має право на пільгу — податок не нараховується.
3. Пільги не залежать від ціни. Навіть дорога квартира може бути продана без податків — якщо дотримані умови.

Що ще варто знати українцям

Купівля нерухомості у 2025 році виходить за рамки лише вартості квадратних метрів, адже додаткові обов'язкові платежі суттєво впливають на кінцеву суму угоди. Незалежно від того, хто купує житло — фізична особа, компанія чи іноземець — необхідно враховувати нові податкові норми, державні збори та нотаріальні витрати, які є обов'язковими для всіх.

Також ми розповідали, що здача житла в оренду не є добровільним вибором щодо сплати податків, а обов'язком перед державою. У 2025 році фіскальні правила посилюються, а контроль за тіньовою орендою стає жорсткішим, тому готуйтеся звітувати про свої доходи від здачі нерухомості.

У новій статті розглядаються умови оподаткування при продажу нерухомості в Україні у 2025 роц